本文摘要：（原标题：房地产开发投资不会大幅下降吗？

（原标题：房地产开发投资不会大幅下降吗？）尽管2016年商品房销售面积和金额创历史新纪录，但年末冲高回升的趋势很显著。2016年1月-11月，商品房销售面积同比增长速度（24.3%）创年内新高，较高点上升12.2个百分点。2016年12月份，一线城市和二、三线城市商品房销售面积同比分别上升42%和19%。在调控重返楼市主题，诱导房地产泡沫下降到防止系统性风险的高度下，市场分析人士对2017年的房地产市场不看涨。

按销售领先研发投资6个月-12个月的规律，当前市场普遍认为，2017年研发投资增长速度不会显著上调，甚至经常出现负增长。事实上，研发投资增长速度在2016年4月看清短期顶部（7.2%）后，之后呈现出上升趋势。值得注意的是，2012年以来，驱动研发投资快速增长的先行指标土地购买和新开工仍然较为弱势，这两个指标2012年以来的总计同比平均值增长速度分别为-13.61%和-3.59%。2015年，研发投资全年仅有快速增长1%。

可见，即便楼市上游供给末端持续数年削减，2014年以来去库存也比较充份（待售面积倒数9个月下降），但开发商调补库存的意愿仍然下滑。因此，市场普遍认为，楼市增量空间的顶部早已到来，考虑到适龄购房人群开始增加，再加2016年10月份打开楼市去杠杆和吸管投机市场需求，2017年增量市场需求更为不悲观。也许，这就是为何研发投资增长速度仅有回落半年就开始调头上升的原因。

2015年研发投资仅有快速增长1%，刷新17年来的新高，这给2016年带给了低基数的效应。而且，2016年研发投资增长速度呈圆形前高后较低，总计增长速度在数据上也并不漂亮。

去年4月份以后，研发投资增长速度尽管下降，但基本上保持在6.5%-7.0%之间，预计2016年全年整体增长速度将保持在6.2%-6.5%之间。但是，转入2017年后，较低基数效应消失了，研发投资增长速度在数据展现出上可能会显著下降。但是，笔者指出，市场对2017年的研发投资过分乐观了。首先，从2014年930开始，本轮楼市持续两年多回落，但土地市场和新开工仍旧下滑，意味著追加供应来自开发商储备土地和项目。

从2016年上市研发企业财报看，转入2017年后，开发商存量土地储备将显著下降。2016年，之所以热点城市土地市场疯狂，项目并购、企业兼并轰轰烈烈，变薄储备项目是最重要原因。其次，2017年经济工作整体基调是大位字当头，意味著体制改革和机制创意要在经济和低收入平稳的前提下进行。对房地产来说，调控是为了诱导泡沫风险，而非诱导市场需求，特别强调避免大起大落，信贷政策要反对合理住房市场需求就是这个意思。

而且，管理层频密认为，热点城市要减少土地供应，减少住宅用地供应，盘活存量土地。这意味著，管理层期望以转录有效地市场需求，对冲楼市下降。

2016年第四季度，即便开发商推盘量上升，但热点城市在购商品房消化周期整体呈现出上升态势。2016年12月份，多数城市去化周期在7个月-15个月，这印证了开发商原先储备土地消耗只剩，早已到了调补库存倒逼的境地。再度，2016年楼市尤为显著的特征就是都市圈化，三大都市圈再加刚被订为国家中心城市的武汉、郑州，这几个都市圈占有了2016年全国楼市销售面积和金额的40%和50%的份额。

城市化和楼市的下半场都在都市圈，这是未来楼市的增量主体。目前，随着产业结构升级分化，低收入条件好的几大都市圈，已沦为人口流向的目的地，还包括追加城市人口和存量城市人口的迁移。在人口红利消退、城市化速度上升的背景下，利用城市化的结构性改革，都市圈将沦为未来获释人口结构性红利的途径。从2017年开始，我国城市供地政策经常出现根本性变化，供地要与人口流动在空间上给定，人口流向多的城市要减少供地，这与过去大城市一刀切地削减供地并以此作为人口掌控工具几乎忽略。

在供地形式上，既还包括削减耕地指标，留出追加建设用地，比如2016年6月份调减京津沪耕地维护指标；也还包括盘活存量用地，棚户区改建范围不断扩大、盘活存量商业用地用作出租等早已进行。更加最重要的是，轨道交通史无前例地大发展，都市圈内城市间互联互通已是趋势。2016年7月公布的新版《中长期铁路网规划》表明，到2020年，我国铁路网总规模将超过15万公里，覆盖面积80%以上的大城市。

2015年以来，都市圈轨道交通仅次于进展，就是城市间的相连切断了，如深圳轨道6号、10号、14号线与东莞和惠州早已开建，上海往昆山、北京往廊坊的轨道交通也已动工建设。楼市市场需求向都市圈集中于，再加轨道交通的相连，楼市将修筑相当可观的追加空间。同时，国家在2017年更为特别强调基础设施建设，尤其是公共服务设施，比如教育、医疗的均等化，并作为供给外侧结构性改革的重点。一方面，这将不会很大地减少城市化的成本，让常住人口利用置业来扎根城市，获释2.6亿城市外来人口、1.5亿三拔人群（镇守老人、镇守妇女、镇守儿童）的住房市场需求；另一方面，此举需要让投资建构未来有效地生产量，这与楼市发展一脉相承，让研发投资可持续快速增长。

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